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写字楼物业管理主要负责什么?写字楼物业管理的要求有哪些?

律速网 2023-05-15 16:24:07

一、写字楼物业管理主要负责什么

1、房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象,外装修色彩、材料协调一致,风格统一。

2、房屋主体、结构完好,建筑质量合格率98%以上。

3、提供全面物业保养管理,进行预防性维修,有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限,降低管理成本。

4、房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全,必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录,履行安全技术交底手续和工程质量验收手续,有完整的竣工报告和完善的保修制度,有工程资料存档备查。

5、房屋紧急维修当时通知即刻维修,其它维修2小时内完成。维修及时率达98%,合格率达10%,险情排除及时率达100%,并有详细维修记录。

6、房屋门牌号码清楚并公示于明显位臵,设有引路方向平面图及标志。

7、房屋档案、资料管理完善,有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。

8、物业管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度,对所有公共区域进行不间断监控,对外来人员进行来访登记。对安全重要部位及重点防护部分进行有效巡视及保护,充分发挥人防、技防相结合之安保措施。

9、停车场车辆进出有严格的管理控制系统,车辆停放有序,场地清洁卫生无污染、无破损,车辆管理制度完善。

二、写字楼物业管理的要求

(一)科学化、制度化、规范化、高起点

由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广,所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度,使整个管理工作有章可循,有据可依,让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍,高技术的管理手段,高标准的管理要求。只有如此,才能达到好的管理效果。

(二)加强治安防范,严格出入制度,建立客户档案

写字楼的安全保卫工作十分重要,它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全,还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间是开放的,所以治安管理难度非常大,必须加强治安防范,建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度,坚持上下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡查,力求做到万无一失。同时,物业管理公司应全面建立客户档案,熟悉客户情况,增加沟通了解,做到心中有数,确保客户的人身和财产安全。

(三)加强消防管理服务,做好防火工作

由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大,加之高层建筑承受风力大和易受雷击,火灾隐患因素比较多。因此,写字楼对防火的要求很高,应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度,明确防火责任人,熟悉消防基本知识,掌握防火、救火的基本技能,加强防范措施,定期检查、完善消防设施,落实消防措施,发现问题及时处理,彻底消除事故隐患。

(四)重视清洁服务

清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一,关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰,所以清洁难度很大,专业要求高。物业管理公司要制定完善的清洁细则,明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁,保证大堂、电梯、过道随脏随清,办公室内无杂物、灰尘,门窗干净明亮,会议室整洁,茶具清洁消毒。

(五)加强设备管理和设施的维修保养工作

保证设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心任务。物业管理公司应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施)的全面管理和维修,供水供电要有应急措施。物业管理公司应特别注重对电梯的保养与维修,注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度,对公共场所和设施,比如走廊、大厅、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对客户的设备报修要及时处理,并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%,应急发电率达到100%,消防设备完好率达到100%。

(六)设立服务中心,完善配套服务

写字楼的管理其实就是一种服务。为方便客户,满足客户的需要,写字楼应设立服务中心。服务中心负责帮助客户办理人住和退房手续,解决相关问题;提供问询、商务等各类服务,包括提供一些日常性服务,如协助接待来访客人,回复电话问询,提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务,如代客购物、代送快件等。

(七)加强沟通协调,不断改进工作

物业管理公司要加强与客户的沟通,主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求,认真接受、处理他们的投诉,及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系,协调配合政府各部门的工作,不断改进管理模式,使各项指标达到同行业的先进水平。

三、写字楼物业管理的特点

(一)管理要求高,科技含量大

由于现代化的写字楼本身规模大、功能多、设备先进,加之进驻的多为大型客户,各方面的管理要求都较高。特别是现代化的智能写字楼,因为采用的全部是最先进的技术和设备,所以对物业管理人员提出了更高的要求。物业管理人员不仅要具有管理知识,更要具有与之相配套的专业技术知识,才能驾驭这些设备,担负起管理和维护这些设备系统的重任。同时,物业管理人员还要指导客户正确使用这些设备,避免设备被人为损坏。

(二)设备设施多,管理难度大

写字楼内办公人员众多,电脑、打印机、复印机、传真机、电话等各种办公设备基本上都是全天使用,因此,必须保证供电系统的正常运行。否则,将直接影响楼内办公人员的工作效率,给客户带来巨大损失,导致客户的不满,甚至是投诉或索赔。

为了给客户提供一个舒适的工作环境,消除病菌从空调通风管道传播的可能,物业管理公司必须保证楼内空调系统的正常运行,定期对空调通风管道进行消毒,保证楼内的温度、湿度和空气质量符合国家的相关标准。

为了保证客户的正常生活用水,物业管理公司必须对楼内的给排水系统设备进行定期的维修、养护及按时对生活水箱进行清洗消毒,保证客户的用水安全。

对那些在高层办公的客户来说,电梯是其最重要的交通工具,如果电梯出现故障将会给客户的出行带来很大的不便,因此物业管理公司必须制定严格的电梯运行保养制度,通过合理的运行和科学的养护,提高电梯运行的安全性,确保客户正常使用。

保证客户和外界通信渠道的畅通,是现代化智能写字楼物业管理的重要任务之一。在这个信息社会中,信息的交流与获取是至关重要的,是客户获得巨大经济效益的前提,物业管理公司要通过对楼内通信设备日常及定期的维护,保证写字楼内通信系统设备的安全运行,以满足客户的需求。

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